高杠杆是什么意思呀,高杠杆是什么意思呀网络用语

房企从拿地到规划公示,今年最快的纪录是10天。若是拿地之后一个月才公示规划方案,就已经算是慢的了。

前些年,“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式曾一度被众多房企奉为圭臬。如今,高负债、高杠杆的模式已轰然倒塌,但高周转依然延续,且速度越来越快。

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图源:视觉中国

5个月开盘曾被视为“异类”

如今却成“常态”

在21世纪的第一个十年,杭州房地产行业的黄金时代,最常见的是“慢工出细活”,几乎每个楼盘都有产品的创新。

2013年,景瑞御华府从拿地到开盘仅用了5个月,创下了在杭开发楼盘的纪录,在当时被视为“异类”。

随后,碧桂园又将之提速,其456模式成为招牌,即拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金再周转。

但过快的速度,也带来了施工安全、房屋质量等诸多隐患。

这两年,高负债、高杠杆模式走到了头,房企纷纷降负债、降杠杆。但唯有“快”字被继承了下来。

在杭州也是如此。尤其是2019年6月,杭州土拍市场开启“双限”,既限房价又限地价,这也意味着房企不可能再通过提升房价来提高利润。各家房企开始在看得到的利润空间里“赛跑”,想要获得更高的利润,就必须更高效地进行开发,即讲究一个“快”字。

“双限”后出让的70余宗地块,拿地到规划公示平均仅花64天,最快的是祥生,仅用了18天。2020年,知名本土房企滨江集团也大大提速,有4个项目从拿地到规划公示不到1个月,最快的一个项目仅用了24天。

而今年,更是有房企拿地仅10天就公示了规划方案。

“现在拿地后5个月开盘已是生存常态,不然很容易被市场淘汰。”杭州一本土房企营销总直言不讳。

和滨江一样,绿城也练就了“快”的本领。馥香园去年9月才拿地,今年3月就实现了清盘

上午拿完地

最快下午就可以报规

现在的快速开发与前几年比有什么不同?潮新闻记者采访了多家在杭房企,得到一个较为统一的答案:从前期开始不断压缩时间。

“快体现在三个方面:大的品牌房企,住宅已经形成标准化产品,比如刚需、改善以及豪宅,都有标准化的模块和方案,按照地块要求稍加调试就可以套用;设计院的效率也比以往要高,原本一个团队可能全省甚至全国好多项目一起做,现在同样的团队只负责杭州和周边项目,肯定要快很多;政府审批效率也大大提高,像一些‘白名单’房企,在审批阶段可以节约不少时间,少说也快了1个月。”杭州一本土头部房企工程总告诉记者。

“有的房企上午拿完地后,下午就送方案报规。这背后是他们对地块做了详细的调研,拿地前就把深化方案做好了。一般的房企也都会在拿地前有初步的规划方案,落定后只需稍加调整也就送审了。”一本土开发商人士告诉记者。

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图源:视觉中国

在高周转中,设计方案的提速起到重要作用。“设计方案的快与慢,甚至可以相差2个月。”一设计院工作人员告诉记者,只有少数高端产品的细节需要反复打磨,大部分是成套的体系产品。

轮到施工阶段时,节奏已基本稳定下来,只要不是特殊的产品,大家的建造速度都差不多:高层建筑一般建到10层拿预售证,一般4-5天建一层。

营销工作则与工程进度严丝合缝。悦潮云望府项目负责人告诉记者,开发提速要求各个环节都丝丝相扣,工程进度达到预售条件,就要确保按计划销售,“我们项目2022年8月中旬公布案名,9月20日示范区开放,10月~12月开盘四次然后清盘。”

事实上,杭州的新房市场在全国也算得上活跃,尤其是主城区的热盘,销售速度和资金回笼速度较快,也支持了“高周转”。

标准化也可以保证品质

但对创新有一定影响

开发速度的加快,会对产品带来什么影响?在杭州房产专家荆海燕看来,创新的产品肯定越来越少,“有些房企可能在个别产品上投入比较大的精力,但大部分都是模块化操盘。”

一家在杭头部房企的营销负责人表示,标准化不意味着品质差,而是通过过去的创新,将受欢迎的户型、精装等稳定下来,如今在标准化的模块上进行微创新。“原来在户型上大肆比拼,经历了从90㎡户型的多次迭代,到经典的‘四叶草’改善户型,现在的户型设计都非常稳定,很难再创新;精装修也经历了几代产品,一些优秀房企已经把细节做到极致,复刻成本很低;哪怕是外立面,其实也只能做微创新,因为材料就那几种。”他说。

谈及最敏感的品质问题,绝大部分受访房企认为现在拿地利润都很透明,利润薄也是事实,但只要不是打一枪换一个地方的“游击队”开发商,大都能保证质量。“其实一个房企的品质和高周转并不矛盾,比如滨江和绿城,其标准化的产品,已经包含了品质的要求。”荆海燕补充道。

此外,与“高负债、高杠杆”之下的高周转不同,过去资金回笼后房企立即去拿其他地块,杠杆过高,一旦资金出现问题,就会影响在建项目,而如今的资金监管更严格,首先要保证的是本项目的交付。

过去的一年,杭州的房企大多经历了裁员和降薪,员工少则降薪10%,多的甚至腰斩。而在有项目跟投机制的房企中,跟投周转速度快的流量项目,成为员工增加收入的一个机会。

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图源:视觉中国

记者观察

房企员工跟投流量项目 要拼手速

周转速度快,意味着本金回流的速度快。有的项目,由于开盘速度和销售速度快,仅半年时间现金流就可以回正,跟投的员工就能拿回本金,并坐等投资收益。而本金又可以拿来跟投另外的项目。

尽管双限之下,杭州很多优质地段的流量项目利润有限,但盈利的预期比较稳定。个人加杠杆之后,员工的跟投年化收益甚至可以超过30%。也就是说,要是投入20万元,年化收益可以达到6万元。

当然,这种能够实现高周转的流量项目十分抢手。数千万元的跟投额度,一分钟可能就抢完了。(记者 史一方)

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